فروش ملک مشاع

*ملک مشاع چیست؟
ملکی است که در آن افرادی شریک بوده و سهم دارند. برخی از این ملک ها غیر قابل تقسیم و فروش می باشد که در این صورت تنها با توافق تمامی شرکاء فروش آن امکان پذیر خواهد بود. در غیر این صورت فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک جرم محسوب شده و پیگرد قانونی خواهد داشت.

*دستور فروش ملک مشاع گونه است؟
اول از همه اگر ملک دارای سند مالکیت رسمی باشد، هر یک از مالکین مشاعی ملک باید با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضایی را مبنی بر افراز ملک مشاع به اداره ثبت تحویل دهد. پس از آن کارشناس مربوطه، پرونده را به نقشه بردار ثبت ارجاع می نماید و با تعیین وقت قبلی در حضور همه مالکین مشاعی نقشه برداری انجام می ‌شود. پس از آن صورتجلسه ای تنظیم و به امضاء همه مالکین مشاعی می‌رسد. سپس تصمیم واحد ثبتی به مالکین ملک مشاعی ابلاغ می ‌شود و این تصمیم ظرف مدت ۱۰ روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی محل می باشد.
در مرحله بعد، متقاضی افراز بعد از تهیه گواهی نامه عدم افراز، باید با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضائی نسبت به ثبت و ارسال دادخواست اقدام نماید.

در مورد تقسیم اموال مشاع خواهان باید نام و سایر مشخصات خود و نام تمامی شرکا را در دعوای تقسیم تصریح نماید و همچنین دلایل مالکیت مشاعی و دلیل حقانیت خود را در مال مورد تقاضای تقسیم به دادگاه صالح تسلیم نماید.
و در مرحله سوم، دادگاه با بررسی مدارک و مستندات خواهان، باید نسبت به صدور دستور فروش ملک اقدام نماید. بعد از اینکه دستور صادر شد، ملک از طریق مزایده فروخته می شود.

در مزایده مال مشاع کارشناس یک قیمت پایه ای برای ملک مشاع تعیین می کند و شخصی برنده مزایده است که بالاترین بهاء را پیشنهاد داده باشد. توجه داشته باشید که عدم حضور سایر شرکا در جلسه مزایده مانع از انجام مزایده نمی باشد. متقاضی افراز یا همان شخصی که درخواست فروش کرده است نیز می تواند این ملک را خریداری کند.

*فروش ملک مشاع افراز شده:
طبق قانون مدنی ملک افراز شده و مشاع در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء، دستور فروختن آن را به دایره اجرای احکام دادگاه خواهد داد.

معمولا مزایده و فروش ملک مشاع برای موارد زیر مورد استفاده قرار می گیرد:
۱)مزایده ملک مشاع برای مهریه
۲)برای سند رهنی بانک
۳)برای ملک شریکی قولنامه ای
۴)برای ارث
۵)برای زمین های شریکی کشاورزی

*جلوگیری از فروش ملک مشاع:
بر اساس قانون مدنی، تصرف در مال مشاع باید با اجازه و رضایت همه شرکاء و مالکین انجام شود. به همین جهت معامله مال مشاع قبل از تقسیم یا کسب رضایت از همه، یک معامله فضولی و غیر نافذ است.

اگر کسی می خواهد مال خود را بصورت مشخص از ملک مشاع جدا کند و بفروشد، باید درخواست تقسیم مال را به مرجع صالح تقدیم کند. به همین منظور جهت فروش مال مشاعی که سند رسمی دارد، ابتدا درخواست افراز و تقسیم مال توسط هر کدام یا همه مالکین به اداره ثبت محل داده می شود. اگر طبق نظر کارشناس اداره ثبت، آن مال قابل افراز و تقسیم نباشد گواهی عدم افراز برای آن صادر خواهد شد.

*مدت زمان فروش ملک مشاع:
مدت، متناسب با نوع آن و همچنین نوع پرونده متغیر می باشد.
بنابراین اگر در این مسیر با بهترین وکلای ثبتی،مرحله به مرحله گام بردارید، قطعا به نفعتان خواهد بود.هزینه طرح دعوی و مزایده، یک بیستم قیمت ملک خواهد بود که از قیمت فروخته شده کسر می شود.
ملک شراکتی،در مزایده و توسط دادگاه قابل فروش می باشد.
در خصوص فروش ملک مشاع به غیر و همچنین زمانی که ملک مشاع در مزایده به فروش نرود، دادگاه محل وقوع ملک، صلاحیت تصمیم گیری در مورد بحث افراز و تقسیم ملک بین شرکا را بر عهده خواهد داشت.

*مزایده ملک مشاع غیر قابل افراز:
فروختن ملک شراکتی غیر قابل افراز، طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی و بخش مربوط به فروش اموال غیرمنقول صورت می گیرد. صرف نظر از اینکه قانون فروش ملک مشاع غیرقابل افراز و مقررات مواد ۱۳۱ و ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی، مربوط به مواردی است که محکوم له و محکوم علیه در میان باشد.
ملک شراکتی غیر قابل افراز، به دستور دادگاه فروخته می شود و حاصل فروش، به نسبت سهم هر یک از مالکین، بین آنها تقسیم می گردد.
بر اساس قانون، دستور دادگاه بر فروختن است. دستور فروش ملک مشاع، قطعی است و در جهت اجرای این دستور، مقرارت و تشریفاتی وجود دارد. که نهایتا حاصل فروش به نسبت سهم، بین مالکین تقسیم می گرد

*دادخواست فروش ملک مشاع غیر قابل افراز:
این دادخواست شامل موارد مختلفی مانند خوانده، خواهان، مدارک و شرح دادخواست می باشد.در این دادخواست حقوقی طرف خواهان، شریک یا شرکایی هستند که درخواست فروش را دارند. طرف خوانده نیز، شریک یا شرکایی است که حاضر به فروش نیستند.